El BCN World del Motor: els parcs comercials
El parc comercial més gran del nord de la Regió Metropolitana
Fotografia satèl·lit de la part principal del parc comercial del polígon Montigalà, a Badalona
El fals mite del polígon com a sinònim de zona industrial clàssica
La normativa urbanística catalana és confosa en quan es refereix a classificació del sòl i usos del sòl. Un terreny classificat com a industrial pot tenir legalment un ús exclusivament comercial.D'aquí sorgeix el concepte de parcs comercials: polígons on s'ubica un o varis establiments locomotora o anchor store que serveixen per atraure altres comerços a les altres parcel·les del sector.
D'exemples en trobem múltiples a la geografia catalana: des del polígon Montigalà o el Via Sabadell (ambdòs amb Ikea com a establiment locomotora) fins a casos més propers com el dels Rabassaries de Mollet (amb Decatlon) o el sector Iveco de Parets (Mediamarkt).
A tot això cal sumar el fort procés de terciarització que les administracions permeten dur a terme a Catalunya: cada cop més ràpidament els negocis industrials dels polígons són substituïts gran establiments comercials de franquícies i multinacionals.
El Parc Comercial Els Xops-Batzacs: 8 vegades més gran que el Ramassar
A més, aquest sector està qualificat pel Pla Territorial Metropolità com a Àrea d’extensió urbana d’interès metropolità, el que reforça el seu sentit comercial.
Parc Comercial de Parets: edifici central tan gran com el sector Iveco
Diferents vials connectarien per sota de la nova C-17 aquest parc comercial amb el Parc Comercial Els Xops-Batzacs.
En què ens basem?
Sectors inclosos dins d'un macro-pla urbanístic "turístic, comercial i d'oci"
Aquests polígons estan inclosos dins del PDU del Circuit, qualificat pel seu impulsor, la Generalitat, com un pla urbanístic per al "sector turístic, d'oci i comercial" i en cap cas industrial. Eren planejaments ja projectats pels ajuntaments i no estaven dotats d'interès supramunicipal, com molts altres de la zona. En canvi, ara s'inclouen dins d'aquest planejament de turisme i comerç. Per tant, la única lògica per incloure'ls dins del PDU és la de servir com a complement del BCN World del Motor i s'allunyen d'esdevenir uns polígons industrials.
Obsessió del govern de Granollers per tenir un macro-establiment al municipi
És públic i conegut l'històric interès permanent de l'actual govern municipal de Granollers: ubicar una gran marca comercial al municipi dins la seva idea de ciutat-aparador de donar una imatge de gran capital. D'aquesta manera, el govern local ha lamentat en diverses ocasions haver perdut "l'oportunitat" d'acollir al terme municipal macro-botigues com les de Decathlon o Mediamarkt. Aquestes finalment van descartar Granollers en no trobar parcel·les prou grans per a les seves macrobotigues dins del que es coneix com a trama urbana i van optar per Mollet i Parets respectivament.
Integrat a la resta del macro-complex turístic i una configuració de parcel·les típica d'un parc comercial
Alhora, en Els Xops-Batzacs trobem una configuració de parcel·les sorprenentment similar a la d'altres parcs comercials: des d'enormes parcel·les per establiments locomotora fins a parcel·les típiques per a establiments de restauració (McDonald's, Burger King, etc.).
En el cas de Parets això queda més clar ja que al Sector UP-5 Circuit hi ha definida més clarament la configuració i usos de l'establiment locotomora de 36.000 metres quadrats.
"Àrea d'extensió urbana d'interès metropolità" per encabir el que no cabia cap altre lloc de Granollers
El sector Els Xops-Batzats ja havia estat inclòs prèviament dins del Pla Territorial Metropolità amb aquesta qualificació.
|
"Article 3.9 Àrees d’extensió urbana d’interès metropolità Aquells sectors o conjunts de sectors de sòl urbanitzable existents o a classificar pel planejament urbanístic que per la seva dimensió, localització o característiques siguin d’interès metropolità. (...) -Situar equipaments col·lectius dins l’àrea d’extensió urbana per tal de donar-hi servei i satisfer les necessitats no cobertes i de difícil dotació de les àrees urbanes consolidades veïnes, especialment pel que fa a equipaments extensius en l’espai o de gran dimensió, esportius, i altres. -Dotar les àrees urbanes que complementen d’espais públics col·lectius de dimensió difícil de localitzar dins dels teixits urbans consolidats. " |
|---|
| Pla Territorial Metropolità (2009) |
Un parc comercial a Granollers completament integrat al complex turístic: Els Xops-Batzacs
Un parc comercial més gran del nord de la demarcació de Barcelona: 8 vegades el sector comercial del Ramassar
El sector del Ramassar, a cavall entre Granollers i les Franqueses, ha estat fins ara el sector comercial més gran de l'àrea de Granollers, on franquícies i establiments comercials de mitjana superfície es reparteixen en una àrea d'uns 70.000 metres quadrats. El Parc Comercial Els Xops-Batzacs ocuparia una superfície de 557.393 metres quadrats.
| Parc comercial | Municipi | Àrea (aprox.) |
|---|---|---|
| Àrea comercial del Ramassar | Granollers-Les Franqueses | 70.000 m2 |
| Sant Pau de Riu-Sec | Sabadell | 165.000 m2 (actualment) |
| Baricentro | Barberà del Vallès | 180.000 m2 |
| Montigalà | Badalona | 370.000 m2 |
| Els Xops-Batzacs | Granollers | 557.000 m2 |
Naus implantades enmig d'un paratge durant el tardofranquisme i mobbing a les actuals activitats de la zona
La més destacable d'aquestes naus en dimensions i activitat és la que ocupadava Autoliv KLE (antiga Klippan), tancada durant el 2016 i que curiosament era una de les poques de la zona dedicada a la indústria del motor. Autoliv era una de les empreses que va presentar al·legacions contra la reparcel·lació de l'Ajuntament de Granollers d'aquests terrenys a través del POUM. Després de 6 anys de litigis va guanyar el contenciós però l'Ajuntament no es va rendir i va incloure el sector al PDU. Després de l'aprovació del PDU aquesta empresa del motor -que havia arribat a emplear 1.200 treballadors- va anunciar el seu tancament definitiu.
Altres naus de la zona es troben també tancades o mig en runes. Una d'elles és la gran parcel·la on es troba Bartardistan, un recinte okupa on habiten des de fa força temps col·lectius anomenats travellers. Després de molt de temps "oblidats" casualment durant el 2016 els va obrir el procés de desallotjament contra els okupes.
La única nau de la zona que mantè certa activitat és Brennstag Química i una petita empresa de muntatges industrials. Brennstag ja té el trasllat a punt després de la inauguració d'una nova factoria al polígon Jordi Camp.
Un establiment locomotora de 77.000 metres quadrats
Dues parcel·les contingues d'enormes dimensions al nord del sector encapçalarien el parc comercial amb una superfície de gairebé 40.000 metres quadrats cadascuna. Segons el POUM de Granollers, en aquest tipus de parcel·les "seran compatibles l’ús comercial i el d’oficines", a més de compatibles d'altres com la restauració i el recreatiu", tot dins de la classificació de zona industrial d'edificació aïllada que té tot el sector. Les parcel·les surten dibuixades de tal manera que podrien esdevenir un sol lot, tal com passa, per exemple, amb l'Ikea de Montigalà.
| Establiment | Municipi | Parcel·la ocupada (aprox.) |
|---|---|---|
| Ikea Montigalà | Badalona | 25.000 m2 |
| Ikea Sabadell | Sabadell | 34.000 m2 |
| Mataró Parc | Mataró | 37.000 m2 |
| Diagonal Mar | Barcelona | 37.000 m2 |
| Parcel·la "20" Els Xops-Batzacs | Granollers | 37.364 m2 |
| Parcel·la "1" Els Xops-Batzacs | Granollers | 39.650 m2 |
| La Maquinista | Barcelona | 62.000 m2 |
| Parcel·les 1+20 Els Xops-Batzacs | Granollers | 77.014 m2 |
El sector acompliria la llei per instal·lar grans superfícies comercials territorials, molt buscades pel govern de Granollers
La inclusió del Parc Comercial Els Xops-Batzacs com a àrea d'extensió urbana d'interès metropolità respòn a la recerca del govern de Granollers de poder autoritzar algun gran equipament comercial al municipi. Aquests necessiten més de 2.500 m2 dins de "trama urbana", cosa que actualment és molt difícil per la configuració del casc urbà, tot i els intents continuats per part de les administracions i en oposició al petit comerç local.Amb aquesta declaració de extensió urbana d'interès metropolità, el macro-polígon pot ser considerat com a trama urbana, fet que li possibilita a Granollers acomplir amb la llei d'equipaments comercials pel que respecta a l'obertura de Grans Establiments Comercials (GEC) Territorials, i poder així en aquest sector establiments de més de 2.500 m2 de superífice comercial:
| "Els grans establiments comercials territorials es poden implantar únicament a la trama urbana consolidada dels municipis de més de 50.000 habitants o els assimilables a aquests o que siguin capital de comarca. Per reglament, s'han de concretar les característiques que han de concórrer per considerar un municipi com a assimilable a un de més de 50.000 habitants. " |
|---|
| Decret Llei 1/2009 d'ordenació dels equipaments comercials |
Un centre comercial a Parets molt més gran que el sector del Mediamarkt
El Parc Comercial de Parets tindria dues peces urbanístiques incloses dins del PDU, recuperant dos planejaments anteriors.
Un seria el més avançat en tramitació: el sector UP-5 Circuit. Aquest inclou una sèrie d'edificacions comercials de 36.000 m2 de superfície construïble. L'altre seria el sector UP-6, amb tràmits encara més inicials, que estaria entre el sector UP-5, el complex turístic i el Sector Comercial Els Xops-Batzacs.
Un seria el més avançat en tramitació: el sector UP-5 Circuit. Aquest inclou una sèrie d'edificacions comercials de 36.000 m2 de superfície construïble. L'altre seria el sector UP-6, amb tràmits encara més inicials, que estaria entre el sector UP-5, el complex turístic i el Sector Comercial Els Xops-Batzacs.
| Polígon comercial | Superfície que ocupa | Sostre construïble |
|---|---|---|
| Centre Comercial Iveco | 36.157 m2 | 19.525 m2 |
| Sector UP-5 Circuit | 187.415 m2 | 97.456 m2 |
| Sector UP-6 Nord-Est | 394.876 m2 | --- |
El RACC també va adquirir diversos terrenys del sector
Límit de les propietats que va comprar del RACC al 1987, segons el pla especial de 1989.
Casualment -i com passa en altres sectors inclosos dins del PDU-, el RACC va adquirir al 1987 uns 36.000 metres quadrats de terrenys afectats pel sector UP-5, casualment la mateixa superfície que es vol destinar ara al centre comercial principal. Això explicaria també que aquest sector s'hagi inclòs dins del PDU i que també se li hagi dotat d'un sentit més comercial que no pas industrial.
"Sector Circuit" encapçalat per un recinte comercial de 36.000 m2
El propi planejament urbanístic del sector UP-5 el qualficia com a espai comercial. A més, aquest ús és també permès a les altres parcel·les de tot aquest sector de 187.000 metres quadrats.
| "Ús comercial: és un ús principal en algunes zones del sector, amb les limitacions que estableix l’article 14.2 del PTSEC o regulació que el substitueixi, i compatible en d’altres, tal i com es regula més endavant per cada cas. " |
|---|
| Memòria del Pla Parcial UP-5 de Parets |
